ST-Sociedad de Tasación ha presentado hoy el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2012, el único que recoge los datos de vivienda libre en todas las capitales de provincia y poblaciones mayores de 25.000 habitantes.
La compañía, que viene elaborando este estudio desde1985, ha realizado un sondeo directo en más de 68.000 viviendas de distintos tipos correspondientes a 4.000 promociones inmobiliarias diferentes.
Andalucía
En este informe se detallan las variaciones del valor en todas las Comunidades Autónomas, entre ellas, Andalucía. Así, tal y como recoge el estudio, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en esta comunidad disminuyó un 7,2% en 2012, lo que supone, desde máximos, una caída del 33,6% en términos reales. Huelva y Granada, con un -9,5% y -8,8% respectivamente, son las ciudades que registraron una mayor caída en el precio de la vivienda nueva, mientras que Córdoba con un -6,2%, seguida de Almería, Cádiz y Málaga con un -6,3%, son las que experimentaron una disminución menor.
Por otro lado, Cádiz y Sevilla son las ciudades más caras de la región a la hora de comprarse una vivienda, ya que el metro cuadrado construido cuesta 1.938 y 1.871 euros, respectivamente. En el lado opuesto se encuentran Jaén y Huelva, con 1.333 y 1.426 € el metro cuadrado construido.
Otras localidades
En cuanto a las poblaciones que no son capital de provincia, Estepona (-15,5%) fue la localidad donde más cayó el precio de la vivienda nueva, seguida de Puerto Real (-12,6%), Lucena (-11,8%) y Utrera (-10,4%). Por el contrario, en Úbeda y Morón de la Frontera el precio del metro cuadrado se mantuvo sin cambios con respecto al año anterior. (Ver datos Boletín pág. 39-43)
Resto de España
En comparación con otras Comunidades Autónomas, Andalucía (-7,2%) registró una caída del precio de la vivienda nueva por encima de la media nacional (-6,9%). La comunidad que lideró la disminución de precios fue Navarra (-12,6%), seguida de La Rioja (-11,6%).
Por otro lado, las comunidades autónomas que experimentaron una menor reducción del precio de la vivienda libre son País Vasco (-4,1%) y Canarias (-5,2%).
Evolución
La economía española ha experimentado un decrecimiento, pasando del 0,8% en el tercer trimestre de 2011 al -1,6% en el tercer trimestre de 2012, y las expectativas tanto para el cierre del ejercicio como para el próximo año apuntan a una situación de empeoramiento según los expertos.
Los indicadores económicos que han tenido una influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario han evolucionado del siguiente modo:
· El Euribor, que es la referencia de los préstamos hipotecarios, ha mantenido tendencia decreciente durante 2012, situándose a final del mes de noviembre en torno al 0,6%.
· El IPC ha experimentado tendencia creciente durante el segundo semestre del año. La inflación acumulada en los 11 primeros meses del año ha alcanzado el 3,9% (2,2% en 2011) y la interanual en noviembre se ha situado en el 2,9% (igual que en 2011).
· La evolución de la tasa de desempleo, que ya supera el 25% en el tercer trimestre de 2012, mantiene un ritmo ascendente que es previsible que continúe en los próximos meses.
· El mercado inmobiliario de la vivienda ha reducido su nivel de actividad como consecuencia de la continuidad en las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. No obstante, se aprecia cierto incremento en el volumen de transacciones en la segunda mitad del año, previsiblemente debido a la desaparición en 2013 de los incentivos fiscales a la compra de vivienda y de la próxima subida del IVA que gravará estas operaciones. Por lo demás, se mantiene la tendencia decreciente de los precios.
· Continúa la tendencia creciente en la oferta de viviendas con antigüedad de entre uno y cinco años pendientes de primera ocupación, efecto que no obedece a incremento de la actividad edificatoria, sino al aumento de viviendas puestas a la venta por los departamentos inmobiliarios de entidades de crédito y por particulares no profesionales del sector. Así mismo también se aprecia que continúa el aumento de inmuebles en que se modifica la modalidad inicial de venta por la oferta de alquiler con opción de compra.
Previsiones
Las previsiones macroeconómicas para el año 2013 estiman que la economía española podría evolucionar hacia posiciones menos negativas que las actuales. No obstante, no parece previsible que esa evolución pueda entrar en cifras de crecimiento que permitan la generación de empleo estable.
La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno al 3%.
El aumento de la inflación respecto al año anterior, unido a la reducción de ingresos netos en una parte importante de las familias, hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda baje respecto a periodos anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de las tasas de paro y de la incertidumbre laboral asociada, así como por las variaciones en la fiscalidad de las transacciones inmobiliarias, en que se combinan la desaparición de los incentivos a la compra y el aumento del IVA para estas operaciones. Todo ello exigirá un mayor esfuerzo en la economía familiar para la adquisición de una vivienda.
En el año 2013 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese a la considerable reducción en el volumen de viviendas iniciadas. La comercialización del stock ya construido será previsiblemente lenta, debido a las causas enunciadas anteriormente. La reducción de dicho stock probablemente será menos lenta en las zonas céntricas de las ciudades por la escasez de inmuebles nuevos ya construidos, y también de suelo edificable.
Es de prever que la demanda mantenga, con algunas excepciones puntuales, la situación de debilidad que la caracteriza en los últimos tiempos, y que continúe la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo se podrá producir tanto en las primeras residencias como en las segundas viviendas y en las turísticas. Continuará la tendencia a la disminución de las operaciones de venta en beneficio de las de alquiler, en algunos casos con opción de compra.
La próxima entrada en funcionamiento del SAREB, del que se desconoce todavía la mecánica definitiva, puede tener una incidencia considerable en la evolución de los precios, en función de las determinaciones que se adopten al respecto.
El incremento de los costes financieros conllevará una reducción de los márgenes comerciales de las promotoras, y puede contribuir a prolongar el período actual de reducción en los volúmenes de inversión en el mercado inmobiliario.
Como conclusión, es previsible que en 2013 se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda sensiblemente inferior al de periodos anteriores, en el que no se aprecian síntomas de recuperación. No obstante, podría ser que la bajada de precios, que previsiblemente continuará, empezase a hacer atractivo el producto residencial para los grupos de inversión internacionales, en cuyo caso se agilizaría la absorción del parque de viviendas en venta.
Metodología
ST-Sociedad de Tasación ha realizado este análisis del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España. El Boletín se ha desarrollado a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas.
En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 160 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).
El informe se ha elaborado con los datos procedentes de más de 68.000 viviendas correspondientes a más de 4.000 diferentes promociones inmobiliarias de 400 ciudades y poblaciones de todo el territorio nacional. Los resultados indican el precio medio de la vivienda en España, en cada Comunidad Autónoma, en las capitales de provincia y en poblaciones mayores de 25.000 habitantes.
ST-Sociedad de Tasación es una sociedad española independiente y sin ninguna vinculación con entidades financieras, ni de otro tipo, que opera en el campo de las valoraciones de toda clase de bienes, y especialmente de activos inmobiliarios. Cuenta con 15 delegaciones y más de 700 profesionales independientes (arquitectos e ingenieros) que ejercen su actividad como tasadores en todas las capitales de provincia y sus principales ciudades.