Si tienes el sueño de construir tu propia casa en un terreno que te pertenece, debes saber que hay una serie de pasos y requisitos que debes cumplir para hacerlo legalmente y sin problemas. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para construir tu casa, recomendaciones a la hora de comprar un terreno e información sobre la obtención de las licencias y permisos.
¿Qué tipo de terreno puedes elegir?
Lo primero que debes tener en cuenta es el tipo de terreno en el que quieres construir tu casa. No todos los terrenos son aptos para edificar una vivienda, ya que dependen de su calificación urbanística y de las normas de cada municipio y comunidad autónoma.
Los terrenos se clasifican en tres tipos:
- Urbano: Es el que ya está preparado para construir, con todos los servicios e instalaciones necesarios. Es el ideal para edificar una casa, ya que solo tienes que comprarlo y empezar a construir.
- Urbanizable: Es el que puede convertirse en urbano tras realizar unas obras de urbanización. Implica un mayor gasto y un mayor tiempo para poder edificar una casa.
- Rústico: Es el que tiene limitaciones para construir una vivienda, ya que se destina a usos agrícolas, ganaderos o forestales. Solo se puede edificar una casa si se demuestra que es necesaria para el desarrollo de la actividad rural y si se cumple con unos requisitos mínimos de superficie del terreno y de la vivienda.
¿Qué requisitos debe cumplir el terreno?
Una vez que has elegido el tipo de terreno que más te conviene, debes asegurarte de que cumple con unos requisitos mínimos para poder construir tu casa. Estos requisitos pueden variar según la normativa de cada lugar, pero en general son los siguientes:
- Que tenga acceso rodado desde una vía pública.
- Que cuente con las acometidas de agua, luz y saneamiento o que sea posible realizarlas.
- Que tenga una superficie suficiente para edificar la vivienda que deseas, respetando los límites de ocupación, retranqueo y altura.
- Que no tenga cargas o gravámenes que impidan la construcción o la inscripción registral de la vivienda.
- Que no esté afectado por servidumbres, limitaciones o protecciones especiales que restrinjan la edificación.
¿Qué proyecto debes encargar?
Para poder construir tu casa en un terreno propio, necesitas encargar un proyecto a un arquitecto o arquitecto técnico. El proyecto debe contener toda la información técnica y administrativa sobre la vivienda que quieres construir, como el diseño, los materiales, la estructura, las instalaciones, los acabados, el presupuesto y la normativa aplicable.
El proyecto debe estar adaptado a tus necesidades y gustos, pero también debe cumplir con las exigencias legales y técnicas vigentes. Por eso es importante contar con un profesional cualificado y experimentado que te asesore y te oriente en todo el proceso.
El precio del proyecto dependerá del tipo y tamaño de la vivienda, del prestigio del profesional y de la complejidad del trabajo. Los honorarios suelen oscilar entre el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución material de la obra.
¿Qué licencias y permisos debes solicitar?
Antes de empezar a construir tu casa en un terreno propio, debes solicitar y obtener las licencias y permisos necesarios para realizar la obra legalmente. Estos trámites pueden variar según el municipio y la comunidad autónoma donde se ubique el terreno, pero en general son los siguientes:
- Licencia urbanística: Es el permiso que otorga el ayuntamiento para autorizar la obra. Para solicitarla hay que presentar el proyecto visado por el colegio profesional correspondiente y pagar unas tasas municipales.
- Declaración responsable o comunicación previa: Son alternativas a la licencia urbanística para obras menores o de escasa entidad. Consisten en declarar o comunicar al ayuntamiento el inicio de la obra sin esperar su autorización previa, pero asumiendo la responsabilidad de cumplir con la normativa vigente.
- Licencia ambiental o declaración responsable ambiental: Son los permisos que otorga el ayuntamiento para garantizar que la obra no causa impactos negativos sobre el medio ambiente. Para solicitarlos hay que presentar un estudio o una memoria ambiental y pagar unas tasas municipales.
- Licencia de primera ocupación: Es el permiso que otorga el ayuntamiento para poder habitar la vivienda una vez terminada la obra. Para solicitarla hay que presentar el certificado final de obra visado por el colegio profesional correspondiente y pagar unas tasas municipales.
Además de estas licencias y permisos municipales, puede haber otros trámites autonómicos o estatales según el tipo de obra y el tipo de terreno. Por ejemplo, puede ser necesario solicitar una autorización previa a la administración competente si se trata de un terreno rústico protegido o si se trata de una obra declarada de interés general.
Consejos y recomendaciones
Construir tu casa en un terreno propio es un proyecto ilusionante pero también complejo y costoso. Por eso es importante seguir unos consejos prácticos que te ayuden a evitar problemas y a ahorrar tiempo y dinero:
- Elige bien el terreno: No te fijes solo en el precio o en la ubicación, sino también en las características físicas del suelo, como su forma, su orientación, su pendiente o su composición. Un suelo adecuado facilitará la construcción y reducirá los costes.
- Compara presupuestos: No te quedes con el primer profesional o empresa que te ofrezca sus servicios. Busca varias opciones y compara sus propuestas, sus precios y sus referencias. Elige al que te ofrezca más garantías de calidad y seriedad.
- Controla los gastos: Construir una casa implica muchos gastos directos e indirectos. Desde los materiales hasta las licencias, pasando por los impuestos o los imprevistos. Haz un presupuesto detallado y realista y reserva un margen para posibles contingencias.
- Supervisa la obra: No delegues toda la responsabilidad en el profesional o empresa contratada. Mantén una comunicación fluida con ellos y visita periódicamente la obra para comprobar su avance y su calidad. Así podrás detectar y corregir posibles errores o desviaciones.
- Cumple con la legalidad: No intentes ahorrar dinero o tiempo saltándote las normas o los trámites legales. Construir una casa sin licencia o sin proyecto puede acarrearte multas e incluso demoliciones. Además, no podrás inscribir tu vivienda en el registro ni acceder a servicios básicos como el agua o la luz.
Construir una casa en tu propio terreno puede ser una experiencia gratificante y una inversión rentable. Solo tienes que tener claro lo que quieres y contar con los profesionales adecuados. Esperamos que este artículo te haya sido útil y te invitamos a compartirlo con tus amigos y familiares que también estén interesados en este tema.